Responsabilité civile du syndic en droit marocain

Responsabilité civile du syndic en droit marocain

À la lumière du :

Dahir portant loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

&

Dahir du 12 aout 1913 formant code des obligations et contrats,

Le syndic peut en effet engager sa responsabilité civile ou pénale pour les fautes commises dans le cadre de l’exercice de ses fonctions, nous savons que le syndic, agissant dans le cadre de ses pouvoirs et en sa qualité de représentant de la copropriété engage son manda, c’est-à-dire le syndicat des copropriétaires, à qui incombera l’indemnisation des dommages causés par le syndic, sauf à se retourner contre ce dernier.

• Responsabilité contractuelle

Donc, en sa qualité de mandataire du syndicat, le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, est responsable des fautes de gestion qu’il commet. L’article 904 du code des obligations et contrats, prévoit même une responsabilité aggravée lorsque le syndic est salarié.

Nous estimons indispensable de reproduire ici les principaux articles du D.O.C relatifs à la responsabilité du mandataire, responsabilité qui, lorsqu’elle concerne le syndic de copropriété, semble être sous-estimée par les syndics et méconnue par les copropriétaires.

« le mandataire est tenu d’apporter à la gestion dont il est chargé la diligence d’un homme attentif et scrupuleux, et répond du dommage causé au mandant par le défaut de cette diligence, tel que l’inexécution volontaire de son mandat ou des instructions spéciales qu’il a reçues, ou l’omission de ce qui est d’usage dans les affaires »

« S’il a des raisons graves pour s’écarter de ces instructions ou de l’usage,il est tenu d’en avertir aussitôt le mandant et,s’il n’y a péril en la demeure,d’attendre des instructions »

La responsabilité du syndic envers le syndicat est donc contractuelle, elle suppose toujours une faute de sa part : erreurs, négligence imprudences, ou omissions.

Article 904 du D.O.C « les obligations dont il est parlé en l’article précédent doivent être entendues plus rigoureusement ;

1) Lorsque le mandat est salarié

2) lorsqu’il est exercé dans l’intérêt d’un mineur,d’un incapable ou d’une personne moral »

Or,le syndic est généralement salarié et son mandat est exercé en faveur d’une personne morale,c’est-à-dire le syndicat des copropriétaires.

Article 908 du D.O.C « tout mandataire doit rendre compte au mandant de sa gestion, lui présenter le compte détaillé de ses dépenses et de ses recouvrements, avec toutes les justifications que comporte l’usage ou la nature de l’affaire, et lui faire raison de tout ce qu’il a reçu par la suite ou à l’occasion du mandat »

Tout mandataire doit rendre compte à son mandant et, le syndic, qu’il soit salarié ou non, devra rendre compte de sa gestion au syndicat dont il est le mandataire.

Quand au fautes du syndic, elles peuvent être très diverses.

Commet une faute engageant sa responsabilité, le syndic qui ;

1. En matière d’administration générale et de gestion

• néglige de veiller au respect du règlement de copropriété et des conditions de jouissance des parties communes,
• dépasse ses pouvoirs ou accorde à un copropriétaire la permission d’exécuter des travaux alors que cette autorisation devait être donnée par l’assemblée générale.
• Manque de diligence pour le recouvrement des charges impayées et omet de prendre l’inscription hypothécaire ou du privilège sur les meubles se trouvant dans l’appartement ou le local dont bénéficie le syndicat ainsi qu’il est prévu à l’article 40 et 41 dans la loi n°18 00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. (B O du 7 novembre 2002
• Néglige de prendre les mesures urgentes de sécurité relatives au fonctionnement des équipements collectifs (ascenseurs en particulier) ;
• Refuse de rendre compte de sa gestion,
• Laisse en désordre sa comptabilité, empêchant ainsi l’établissement de compte de charges suffisamment claires ;
• Néglige de convoquer l’assemblée générale
• Refuse de se conformer aux prescriptions réglementaires et omet de notifier l’ordre du jour ou les décisions de l’assemblée générale,
• Néglige d’intenter une action en justice pour faire cesser les troubles provoqués par un copropriétaire ou ses ayants cause.

2. En matière de travaux d‘entretien :

• traite avec un entrepreneur incompétent ;
• néglige de surveiller les travaux entrepris ;
• embauche un concierge incompétent ou malhonnête,

3. En matière D‘assurance

• omet de souscrire une police d’assurance,
• souscrit une police d’assurance pour une valeur insuffisamment évaluée, ou omet de faire procéder à une réévaluation indispensable,
• néglige de régler les primes ou de déclarer un sinistre, ou le déclare avec retard ;
• néglige de souscrire une assurance responsabilité civile » garantissant le syndicat contre les accidents (ascenseurs, concierge)

Signalons enfin que Si vous décidez un jour d’engager une procédure contre le syndic, vous devrez, pour qu’elle ait une chance d’aboutir, établir devant les tribunaux que le syndic a commis une faute, que vous avez subi un préjudice personnel, et qu’il existe un lien entre ce préjudice et la faute commise par le syndic. Si l’un de ces éléments fait défaut, vous ne pourrez rien obtenir des tribunaux. Autant dire qu’il ne faut engager ce type de procédure que si l’on dispose d’un dossier sérieux, sachant que le quitus accordé au syndic par l‘assemblée générale empêche l’exercice de l’action en responsabilité, à moins qu’il n’y ait eu fraude de la part du syndic, ayant eu pour conséquence de faire accorder le quitus.