Le droit du locataire à la cession du bail selon la loi n° 49-16

La cession de droit au bail est une opération par laquelle le locataire cède à un acquéreur l’usage et la jouissance du bail. Cette opération consiste en matière commerciale à transmettre le droit d’exploiter l’activité économique dans les locaux, ainsi que les prérogatives liées au bail, telles que le droit au renouvellement.. 

Le locataire a droit à la cession du bail en sus des éléments du fonds de commerce ou séparément, sans accord du bailleur et nonobstant toute stipulation contraire, cela veut dire que même si le contrat contienne une clause aux termes de laquelle une cession du contrat de bail est formellement interdite ou à tout le moins soumise à l’accord préalable du bailleur. Une telle clause est sans effet en cas de cession par le preneur de son fonds de commerce.

En effet, la cession du bail commercial reste possible malgré l’existence d’une telle clause lorsque ladite cession se fait dans le cadre de la cession du fonds de commerce dans son intégralité.

Sous peine d’inopposabilité vis-à-vis du bailleur, le cédant et le cessionnaire sont tenus d’aviser le bailleur de ladite cession.

La cession n’est opposable au bailleur qu’à partir de la date de la notification. Le locataire principal demeure responsable envers le bailleur quant aux engagements antérieurs.

Ladite cession ne fait pas obstacle au droit du bailleur à demander l’éviction lorsque les conditions prévues à l’article 8 de la loi n°49-16 (1) sont remplies, elle n’empêche pas également de poursuivre les actions engagées, en vertu de la loi 49-16, et qui étaient en cours avant la date de cession.

La cession est établie par acte authentique ou sous-seing privé à date certaine comportant les mentions prévues à l’article 81 de la loi n° 95-15 formant code du commerce (2). Le montant de la vente est déposé auprès d’une instance légalement habilitée à consigner les dépôts. L’acte doit être soumis aux formalités prévues aux articles de  83 à 89 de la loi n°49-16

Le bailleur peut exercer le droit de préférence, par la reprise du local en contrepartie soit du versement des sommes ou de leur dépôt, le cas échéant, et ce dans un délai de 30 jours à partir de la date de notification  sous peine de déchéance.

• Réf.

(1) Voir B.O numéro 6578 du 15 septembre 2017

(2) Article 81 : Toute vente ou cession de fonds de commerce ainsi que tout apport en société ou toute attribution de fonds de commerce par partage ou licitation est constatée par acte en la forme authentique ou sous seing privé. Le montant de la vente est déposé auprès d’une instance dûment habilitée à conserver les dépôts.

Cet acte mentionne:

1) le nom du vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition, le prix de cette acquisition en spécifiant distinctement les prix des éléments incorporels, des marchandises et du matériel;

2) I’ état des inscriptions des privilèges et nantissements pris sur le fonds;

3) s’il y a lieu, le bail, sa date, sa durée, le montant du loyer actuel, le nom et l’adresse du bailleur;

4) I’ origine de la propriété du fonds de commerce.

Article 82 : Lorsque l’une des mentions prescrites à l’article précédent ne figure pas dans l’acte de vente, I’ acheteur peut demander l’annulation du contrat si l’absence de cette mention lui a porté préjudice.

Lorsque les mentions figurant à l’acte sont inexactes, I’ acheteur peut demander l’annulation du contrat ou la réduction du prix si l’inexactitude des mentions lui a porté préjudice.

Dans les deux cas, I’ action doit être intentée dans un délai maximum d’un an à compter de la date de l’acte de vente.

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